De risico’s bij het kopen van een huis

Je hebt er al een tijd naar uitgekeken en nu is het dan eindelijk zo ver. Je gaat je eerste huis kopen! Al die maanden sparen om de kosten koper te kunnen betalen, die barre zoektocht naar het juiste paleisje in een oververhitte woningmarkt. Het was het allemaal waard! Het is waarschijnlijk de grootste uitgave die je zult doen in je leven, maar wel met geleend geld… Want, bij het kopen van een huis ga je vaak ook een hypotheek aan. Bij het aangaan van zo’n grote schuld komen ook risico’s kijken. Laten we deze risico’s bij het kopen van een huis eens doornemen.

De risico’s bij het kopen van een huis

Begin 2019 kochten ook wij ons eerste huis. Toen we de hypotheekakte ondertekenden zeiden we gekscherend dat we de komende 30 jaar van ons leven wegtekenden. Nou is dat misschien een beetje overdreven, maar we gingen wel een torenhoge schuld aan. Een bedrag met zoveel nullen hadden we nog nooit op onze bankrekening gehad, en dus voelde het ergens ook wel een beetje eng. Zo’n schuld moet natuurlijk wel terugbetaald worden. Om een beetje angst weg te nemen hadden we ons goed verdiept in de risico’s en deze ook besproken met de hypotheekverstrekker. Hier de 4 grootste risico’s op een rijtje:

1. Je huis staat onderwater

Als starter op de woningmarkt is het haast onmogelijk dat je huis onder water staat. Tegenwoordig mag de hypotheek maximaal 100% van de woningwaarde zijn. Je huis staat onder water (figuurlijk gezien) als de hypotheek op de woning hoger is dan de waarde van de woning. Wanneer je op dit moment je huis zou verkopen zou je dus met een restschuld achterblijven. Als koper kun je wel meer betalen voor een woning maar zal je dat uit eigen geld moeten financieren. Helaas was dit vroeger niet het geval en zijn er mensen die een hypotheek zijn aangegaan voor meer dan de waarde van de woning. Dit in de hoop dat de woning in waarde zou toenemen.

Een reden waarom je huis toch onderwater kan komen te staan is het instorten van de huizenmarkt. Iedereen heeft vast al wel gelezen dat de huizenmarkt oververhit is. Dit betekend stijgende prijzen en vaak overbieden op de vraagprijs voor kopers. Toch hebben we ook perioden gekend in Nederland dat de huizenprijzen enorm zijn gedaald. Zo ging in 2012 in bijna alle gemeentes de woningprijs naar beneden (zie artikel CBS). Zo’n situatie hoort bij de bewegingen van de economie. Bij hoogconjunctuur (het gaat economisch goed) zien we vaak een stijging van huizenprijzen, en bij laagconjunctuur (economische krimp, recessie) remt die groei af, of dalen de prijzen zelfs.

Gelukkig zijn de huizenprijzen in de afgelopen 20 jaar aanzienlijk gestegen, met een kleine dip van 2011 tot 2015 (zie onderstaande tabel, cijfers van CBS). Zeker als je een aflossingshypotheek hebt (lineair of annuitair) is de kans dat je huis onder water komt te staan een stuk kleiner.

2. Terugloop in inkomsten

Een ander groot risico bij het aangaan van een hypotheekschuld is natuurlijk het niet meer kunnen betalen van de hypotheek. Dit kan komen door verschillende oorzaken zoals arbeidsongeschiktheid, een reorganisatie op het werk waardoor je functie lager wordt ingeschaald of zelfs het verliezen van je baan. Zeker wanneer je een hypotheek hebt afgesloten op het maximale bedrag wat bij je inkomen mogelijk is, loop je een risico als je inkomsten teruglopen. Zie ook dit eerdere artikel over waarom wij ervoor hebben gekozen dat niet te doen (incl tips!)..

Mocht je de hypotheek niet meer kunnen betalen, dan heb je wel een probleem. Na 3 maanden kan de bank je namelijk uit je huis zetten. Daarna gaat de bank er alles aan doen om zijn geld zo snel mogelijk terug te krijgen. Dit kan betekenen dat het huis in een executieverkoop wordt verkocht waardoor er minder geld opgehaald wordt dan wanneer het huis via reguliere kanalen (via makelaar etc.) verkocht zou worden. En raad eens wie er dan een restschuld heeft? Geen leuk vooruitzicht dus!

Gelukkig kun je hier deels wat aan doen. Ten eerste altijd zorgen dat je niet het maximale hypotheekbedrag na rato van je inkomen gaan lenen. Dit zorgt ervoor dat je wat speelruimte hebt. Verder ben je vaak in loondienst verzekerd bij arbeidsongeschiktheid. Misschien goed om na te gaan hoe je werkgever dit geregeld heeft? Ben je ZZPer dan is het verstandig om zelf een arbeidsongeschiktheidsverzekering af te sluiten. Daarnaast is het natuurlijk altijd verstandig om een spaarpot te hebben ter waarde van minimaal 3 maanden aan uitgaven. Zo weet je zeker dat je tijd hebt om problemen tijdig te signaleren en een oplossing te vinden.

3. Overlijden

Een moment waar we liever niet over nadenken, waarvan we verwachten dat het nog duurt tot we 80 zijn, is overlijden. Toch komt het vaker voor dat dit op jongere leeftijd gebeurt. Bij het aangaan van een grote schuld zoals een hypotheek is het daarom ook verstandig om na te gaan hoe het moet als je er niet meer bent. Wil je dat je partner in de woning kan blijven wonen? Zeker wanneer je kinderen hebt, wil je niet dat ze onverhoopt op straat komen te staan omdat je partner niet alleen de hypotheek kan betalen. Een uitkomst hiervoor is een overlijdensrisicoverzekering.

Bij het aangaan van een overlijdensrisicoverzekering stel je een bedrag vast waarvoor je gedekt bent. Dit kan een totaal bedrag zijn, wat bijvoorbeeld handig is als je een aflossingsvrije hypotheek hebt. Het kan ook zijn dat het bedrag afneemt naarmate de looptijd toeneemt. In dat laatste geval is het beter afgestemd voor een lineaire of annuitaire hypotheek. Hierbij los je immers gedurende de looptijd al af op je hypotheek en hoeft dus niet het gehele beginbedrag gedekt te worden maar alleen een gedeelte van het resterende bedrag.

Mocht je onverhoopt vroegtijdig overlijden en is de hypotheek op je woning nog niet volledig afgelost, dan zorgt een overlijdensrisicoverzekering ervoor dat het bedrag waarvoor je verzekerd bent wordt uitgekeerd zodat hiermee (een gedeelte van) de hypotheek kan worden afgelost. Zo heb je het dus goed geregeld voor je nabestaanden.

4. Schade aan woning

Een laatste risico factor waar je rekening mee moet houden bij het kopen en bezitten van een huis is schade aan de woning. Schade aan de woning kan verschillende oorzaken hebben, te denken aan brand, extreem weer waardoor het dak beschadigd is, of waterschade in de woning. Bij het afsluiten van een hypotheek wordt vaak door de hypotheekverstrekker verplicht gesteld dat er een opstalverzekering is afgesloten. Dit minimaliseert het risico op waardedaling van het huis door schade, welke vervolgens niet gerepareerd kunnen worden door de eigenaar (jij!) omdat er geen geld voor is. Een opstalverzekering keert namelijk geld uit wanneer er schade is ontstaan aan je huis, zodat dit gebruikt kan worden voor reparatiewerkzaamheden. Logisch dus dat dit verplicht wordt gesteld door een hypotheekverstrekker. Zo beschermt de hypotheekverstrekker het onderpand van de lening maar ondertussen wordt ook jij als eigenaar van de woning beschermd tegen een waardedaling van de woning als gevolg van schade.

De overwegingen die je kan maken als huiseigenaar

• Ten eerste, zorg ervoor dat je niet je maximale hypotheekbedrag leent op basis van inkomen.
• Ten tweede, ga na wat er gedekt is bij de arbeidsongeschiktheidsverzekering van je werk. Is dit voor jou toereikend? Fijn! Anders, kijk naar een aanvullende arbeidsongeschiktheidsverzekering.
• Ga na of je het belangrijk vind dat je nabestaanden in het huis kunnen blijven wonen. Zo ja, dan is vaak een overlijdensrisicoverzekering aan te raden.
• Als laatste, sluit ook echt een opstalverzekering af (vaak verplicht bij je hypotheek)!