Financieel onafhankelijk worden en je hypotheek

Je droomt ervan om ooit financieel onafhankelijk te worden. Niet meer door een baas bepaald te krijgen wat je wanneer moet doen. Je eigen tijd indelen en leven zoals jij het wilt. Je vraagt je af hoe je hypotheek daar effect op heeft. Nou, dan ben je bij dit artikel aan het goede adres! Laten we eens tot in detail kijken naar hoe je hypotheek effect heeft op financieel onafhankelijk wonen.
Inhoudsopgave
Je hypotheek is het grootste gedeelte van je maandlasten
Wanneer we tot in detail kijken naar onze maandlasten, dan is de kans groot dat je hypotheek hierbij de grootste kostenpost vormt. Veel mensen gaan voor een hoge hypotheek, omdat ze een fijn huis willen. Nu geef ik deze mensen geen ongelijk, een fijn huis om in te wonen is heel erg belangrijk. Je moet je immers wel thuis voelen in je huis. Toch heeft een hoge hypotheek natuurlijk ook gevolgen voor je maandlasten.
De reden dat wij geen maximale hypotheek wilden is vanwege de maandlasten. We wilden de kosten kunnen dragen in het geval 1 van ons zijn/haar baan zou verliezen of om wat voor reden dan ook inkomsten weg zouden vallen. Hierdoor hebben we lage maandlasten (relatief gezien voor ons inkomen niveau) en meer dan genoeg financiële ruimte om te doen wat we willen doen. Natuurlijk zorgt dit er ook voor dat ons spaarpercentage hoog ligt, waardoor we sneller financieel onafhankelijk kunnen worden.
Het effect van maandlasten op financieel onafhankelijk worden
Hoe zit dat dan precies? De samenhang tussen je spaarpercentage en financieel onafhankelijk worden? Dit heeft te maken met het spel tussen drie verschillende cijfers. Ten eerste je jaarlijkse kosten. Deze heb je nodig om het bedrag waarop je financieel onafhankelijk bent te berekenen. Ten tweede is er het bedrag wat je maandelijks opzij kunt zetten, oftewel, je spaarpercentage. Deze geeft weer hoe lang je er over zult doen om financieel onafhankelijk te worden. Natuurlijk is er ook nog een derde factor, namelijk het rendement wat je over je geld behaald.
Je maandlasten hebben natuurlijk voornamelijk effect op de eerste twee componenten van het financieel onafhankelijk worden. Zijn je maandlasten hoger, dan zul je meer geld nodig hebben om financieel onafhankelijk te worden. Daarnaast is het waarschijnlijk dat je spaarpercentage hierdoor lager ligt, en dus zal je meer tijd nodig hebben om financiële onafhankelijkheid te bereiken.
Lage maandlasten versnellen dus het proces tot financiële onafhankelijkheid, terwijl hoge maandlasten dit proces afremmen. In een grafiekvorm zouden we dit kunnen weergeven als volgt (hypothetisch voorbeeld):
Hoge maandlasten: €3.000 per jaar sparen, FO bedrag: €570.000
Rendement is 5% per jaar, spaarbedrag neemt elk jaar met 2% toe.
Uit bovenstaande grafiek is dus af te lezen dat je er met hogere maandlasten zo’n 10 jaar langer over zou doen om financieel onafhankelijk te worden. Nu is het natuurlijk wel zo dat iedereen die nu een hypotheek neemt, deze in 30 jaar tijd moet aflossen, wil je gebruik maken van hypotheekrenteaftrek. Vanaf jaar 30 zou je financieel onafhankelijkheidsbedrag dus een stuk lager zijn aangezien dan de hypotheek volledig afgelost zou zijn.
Het effect van aflossen op je hypotheek & financiële onafhankelijkheid?
Het aflossen van je hypotheek kent 2 effecten. Ten eerste geef je nu geld terug wat je hebt geleend, en dus hoef je daarover geen rente meer te betalen. Daarnaast hoef je nu nog minder af te lossen tot het einde van de looptijd. De rente + aflossing gaan dus beiden naar beneden, wat zorgt voor lagere maandlasten. Dit zorgt ervoor dat je minder geld in beleggingen nodig hebt om financieel onafhankelijk te zijn.
Aan de andere kant ben je wel het geld nu “kwijt”. Het zit vast in de stenen van je huis. Je kunt er dus geen rendement over maken, behalve de hypotheekrente die je niet langer hoeft te betalen. Het argument dat je huis meer waard wordt, gaat hierbij ook niet op. Je huis zou ook meer waard worden als je je hypotheek niet had afgelost. Daarnaast kun je deze toename in waarde alleen gebruiken bij verkoop van je huis of weer een hypotheek nemen.
Een afgelost huis is niet iets wat maandelijks de rekeningen kan betalen. Je krijgt geen geld uit je huis (tenzij je het verhuurt natuurlijk, maar dan is het een belegging). Je zou er voor kunnen kiezen om elke maand je hypotheek te verhogen, om hier vervolgens van te leven. Hier zitten ook weer kosten aan verbonden plus je maandlasten gaan hierdoor weer omhoog. Geen situatie die houdbaar is voor de lange termijn.
Waarom ik zelf voorstander ben van beleggen
Een methode om wel maandelijks geld te verdienen (op een passieve manier, dus zonder dat je er voor hoeft te werken) is beleggen. Hieruit ontvang je dividend en beleggingen zijn over het algemeen veel meer liquide dan een huis. Ze zijn makkelijker te verkopen, en het verkopen duurt niet lang (van seconden tot een paar minuten bij aandelen/ETFs). Een ander pluspunt is dat je er vaak ook kleine stukjes van kunt verkopen.
Als ik denk aan financieel onafhankelijk zijn, dan denk ik aan niet meer hoeven werken voor mijn geld. Het liefst op een manier waarop mijn geld het langste mee gaat zodat ik lang van mijn financiële vrijheid kan genieten. Dit kan alleen doordat mijn geld rendement blijft behalen terwijl ik al gestopt ben met werken. Van dit rendement kunnen mijn uitgaven dan betaald worden. Beleggen is dan de manier om dit te bereiken.
Verschil in rendement aflossen versus beleggen
Als we het hebben over financieel onafhankelijk worden en dit zo snel mogelijk bereiken, dan is het netto rendement daarin 1 van de grootste factoren, naast je savings rate. Rendement zorgt namelijk voor het rente-op-rente effect waardoor je vermogen sneller toeneemt. Daarnaast zorgt rendement er tijdens financiële onafhankelijkheid voor dat je langer van je geld kunt leven.
Als we kijken naar het verschil in rendement tussen aflossen en beleggen, dan wint beleggen het over de lange termijn. Natuurlijk, beleggen is onzeker, je rendement fluctueert per jaar en kan in sommige jaren negatief zijn. Als we kijken naar de gemiddelde hypotheekrente is deze rond de 2%. Een conservatief rendement op beleggen is rond de 5%. Het verschil in rendement is dus 3%. Deze 3% gaat er voor zorgen dat je vermogen sneller groeit bij beleggen, en je dus eerder financieel onafhankelijk bent.
Financieel onafhankelijk zijn kan met een afgelost huis, maar zoals eerder al aangekaart levert dit huis geen rendement op. Het is dan misschien wel onderdeel van je vermogen, maar bij de berekening van financiële onafhankelijkheid kun je dit vermogen eigenlijk niet meerekenen. Je hebt namelijk niet vrij de beschikking over dit geld plus het genereert geen rendement. Het enige voordeel hierbij is dat je maandlasten lager zullen zijn en je dus tijdens financiële onafhankelijkheid minder geld nodig zult hebben.
Hoe beleggen er voor kan zorgen dat je sneller financieel onafhankelijk wordt
Soms zijn dingen makkelijker uit te leggen aan de hand van een voorbeeld* en een daarbij behorende grafiek. Laten we dat in dit geval ook eens doen. We kijken onder 3 scenario’s naar hoe lang je er over doet om financieel onafhankelijk te worden. In de grafiek wordt alleen de hoeveelheid beleggingen weergegeven.
Situatie: Je hebt elk jaar €15.000 euro over om te sparen, beleggen of af te lossen op je hypotheek. Je geeft op dit moment €25.000 per jaar uit. Onder de 4% regel zou je op dit moment €625.000 aan beleggingen nodig hebben om jezelf financieel onafhankelijk te noemen. Dit bedrag is afhankelijk van je uitgaven tijdens financiële onafhankelijkheid. Hier zou je dan elk jaar €25.000 uit kunnen halen om van te leven. Daarnaast heb je een hypotheek van €300.000 welke over 30 jaar is afgelost (annuïteitenhypotheek, dus gelijke maandlasten) waarvoor je elke maand €1.150 betaald en de rente 2% bedraagt. Na aflossing van je hypotheek (kortom in jaar 31) heb je €517.300 in beleggingen nodig om van rond te kunnen komen.
Scenario 1: Je besluit om elk jaar de volledige €15.000 euro te beleggen. Je hypotheek los je dus niet versneld af en blijft een maandlast houden van €1.250. De rest van je uitgaven (€11.200) stijgen elk jaar mee met inflatie (2%). Je rekent met een conservatief rendement van 5%. Wanneer je voldoende beleggingen hebt om na aflossing van je huis van rond te kunnen komen, zul je volledig gaan aflossen op de hypotheek.
Scenario 2: Je wil graag zowel aflossen als beleggen. Je besluit om €7.500 per jaar extra af te lossen op je hypotheek en €7.500 te beleggen (rendement 5%). €7.500 extra aflossen per jaar zorgt ervoor dat je maandlasten met €35 euro per jaar naar beneden gaan. Deze additionele €35 per maand besluit je te beleggen. De rest van je uitgaven (€11.200) stijgen elk jaar met inflatie (2%).
Scenario 3: Je wilt graag eerst je maandlasten zo laag mogelijk hebben, daarna kijk je wel naar financiële onafhankelijkheid. Je lost de volledige €15.000 af op je hypotheek. Dit brengt je maandlasten naar beneden met €70 per jaar, welke je additioneel aflost. Je overige uitgaven (€11.200) blijven meestijgen met inflatie (2%). Pas na volledige aflossing van je hypotheek begin je met beleggen.
Uitkomsten scenario’s 1-3
In bovenstaande grafiek zijn de jaren waarin de hypotheek volledig is afgelost te zien (jaar 11 voor scenario 3, jaar 18 voor scenario 2 en jaar 21 voor scenario 1). Daarnaast zul je in Scenario 1 in jaar 22 financieel onafhankelijk zijn onder scenario 2 is dit in jaar 23 en bij scenario 3 pas in jaar 24. Een mix hanteren van beleggen en aflossen gedurende de gehele periode geeft dus een nadeel van 1 jaar later financieel onafhankelijk. Eerst volledig je hypotheek aflossen zorgt ervoor dat je er 2 jaar langer over zult doen.
Het beste is om, als je toch wilt aflossen op je hypotheek, dit volledig aan het einde van de periode te doen (scenario 1). Dit komt doordat je beleggingen dan langer de tijd hebben om rendement te genereren. Dit rente-op-rente effect zorgt ervoor dat je sneller financieel onafhankelijk bent.
*Dit voorbeeld is generiek van aard. De cijfers in het voorbeeld komen niet 100% overeen met de werkelijkheid. Zo is de daling in maandlasten bij aflossing op een annuïteitenhypotheek niet volledig juist. Om het voorbeeld simpel te houden is gekozen hiermee te werken. Afhankelijk van je hypotheekverstrekker neemt de looptijd van je hypotheek wel of niet af naarmate je extra aflost. Hierdoor kan je daadwerkelijke afname in maandlasten meer of minder dalen dan in het voorbeeld. Je hypotheekverstrekker kan je hier verder over informeren.
SamEast
augustus 17, 2020 @ 10:34 pm
Je vergeet voor het gemak even de vermogensbelasting. Daarmee stijgen de uitgaven ca. 6700 euro per jaar als je 625000 euro bezit.
Het argument van de stenen is ook niet heel sterk, want uiteindelijk moet je ergens in de komende dertig jaar alles aflossen.
Ik kies ervoor om deels af te lossen en deels te beleggen. Het resultaat is op die manier het meest stabiel (zowel minder downside als minder upside).
Saska @ Finance Monkey
augustus 18, 2020 @ 5:48 am
Hoi Sam,
Het rendement waarmee is gerekend (5%) is redelijk conservatief. Vaak ligt het dichter bij de 7% gemiddeld (incl. dividend) over de lange termijn. Van deze 2% heb je al een groot gedeelte van je vermogensbelasting te pakken :). Bij een bedrag van €625.000 zou dit neerkomen op €7.850 aan vermogensbelasting. De 2% rendement in bijvoorbeeld de vorm van dividend is €12.500, dus in een reëler plaatje kom je nog positiever uit.
In scenario 1 blijf je ook aflossen (het voorbeeld is immers met een annuïteitenhypotheek), dit is inderdaad standaard en blijf je de volledige periode van opbouw doen + aan het eind los je ook alles in 1x af. Dit om in alle scenario’s met hetzelfde eindpunt te komen, namelijk een afgelost huis en genoeg vermogen om jezelf financieel onafhankelijk te noemen. De scenario’s geven dus het verschil in tijd weer wanneer je eerst aflost of eerst begint met beleggen (of een mix hiervan doet).
Goed dat je bezig bent met zowel aflossen als beleggen. Als dit een situatie is waarin je je prettig voelt, dan ben je super bezig! Ga zo door 🙂
geld-is-tijd
augustus 19, 2020 @ 9:29 am
Als ik het goed begrijp is scenario 1 vooral beleggen, scenario 3 vooral aflossen, en scenario 2 ertussenin. Aangezien beleggen (5%) veel meer oplevert dan hypotheek (2%), zou beleggen het altijd moeten winnen, zelfs met vermogensrendementsheffing. Hoe kan je dan verklaren dat uiteindelijk scenario 2 het meeste vermogen oplevert, en scenario 1 zelfs het minste? Tenminste, zo lees ik de grafiek.
Saska @ Finance Monkey
augustus 19, 2020 @ 9:32 am
In het voorbeeld stop je in scenario 1 een jaar eerder met werken, en dus ook met inleggen (& aflossen). Als je bij alle scenario’s inderdaad dezelfde tijd tot stoppen met werken zou gebruiken, dan zou scenario 1 (vooral beleggen) inderdaad het hoogste eindvermogen hebben.