Financieel onafhankelijk zonder beleggen

Financieel onafhankelijk, oftewel FIRE, worden gaat vaak via beleggen. Dat is de meest makkelijke optie voor de meeste mensen. Maar zeker niet de enige optie. Er zijn nog twee methoden waarop je financieel onafhankelijk kunt worden, zonder dat je beleggingen hoeft aan te kopen. Benieuwd? Dit zijn de twee voornaamste manieren!

Beleggen: wat is het?

Om goed te kunnen benoemen hoe je financieel onafhankelijk kunt worden zonder beleggen, is het wel even goed om vast te stellen wat beleggen is. In dit geval bedoelen we met beleggen het kopen van aandelen of andere verhandelbare producten op de aandelenmarkt (bijvoorbeeld ETF’s, obligaties, opties, futures, grondstoffen en crypto). Genoeg geld hebben in beleggingen is de voornaamste manier waar over gepraat wordt als het aankomt op het onderwerp financiële onafhankelijkheid of FIRE. Je jaarlijkse uitgaven x 25 = je benodigde bedrag in beleggingen, ook wel de bekende 4% regel.

In dit artikel gaat het dus NIET over beleggen om financieel onafhankelijk te worden, maar wil je daar wel meer over weten? Check dan deze pagina met veel info over beleggen.

Alternatieve FIRE methode 1: Vastgoed!

De tweede veelgebruikte methode om financieel onafhankelijk te worden is via vastgoed. Kortom: het kopen van een appartement of woning (of commercieel vastgoed zoals een winkelpand of kantoor) en dit vervolgens verhuren. Inmiddels heb ik voor de FIRE interview serie welke eraan komt nu een aantal mensen gesproken wie zo goed als financieel onafhankelijk zijn, en ze hadden allemaal vastgoed in hun vermogen.

Inmiddels is in Nederland de markt voor vastgoed nogal oververhit. De huizenprijzen zijn relatief hoog waardoor het niet rendabel genoeg meer is om panden op te kopen en te verhuren. Zeker met de overdrachtsbelasting van 8% is dit minder aantrekkelijk geworden (al is dit nog te ontwijken door nieuwbouw v.o.n. te kopen). Desalniettemin is dit wel iets wat vaak gedaan wordt (werd) door mensen die reeds financieel onafhankelijk zijn.

Hoe het werkt: financieel onafhankelijk worden met vastgoed

In dit fictieve voorbeeld wordt uitgelegd hoe je passief inkomen kunt halen uit vastgoed. Wanneer je dit op een grotere schaal toepast zou je hiermee je eigen vaste lasten kunnen dekken, en daarmee jezelf financieel onafhankelijk noemen.

Scenario: Je koopt een appartement van €175.000 met €50.000 eigen geld en €125.000 geleend geld. Je verhuurt vervolgens het appartement voor €945 per maand. Over dit geleende geld betaal je 3% rente en je lost het over een periode van 30 jaar af. Met een annuïteitenhypotheek betekend dit per maand €527 aan kosten. Daarnaast zijn er nog kosten voor onderhoud, beheer en bijv. gemeentelijke lasten, stel dit is gemiddeld 20% van de huurinkomsten (=€189 per maand). Onder aan de streep hou je maandelijks €229 netto over.

Nu klinkt €229 per maand niet als iets waardoor je financieel onafhankelijk bent, maar stel je doet dit niet maar 1x, maar bijvoorbeeld 15x, dan heb je €3.435 per maand aan huurinkomsten. Daar zou je toch van moeten kunnen rondkomen. Wel dien je nog rekening te houden met vermogensbelasting in box 3. In dit scenario zou je €50.000 * 15 = €750.000 aan eigen vermogen hebben, waar je in 2021 zo’n €10.500 aan vermogensbelasting over dient te betalen. Netto hou je dus €2.560 per maand over. In dit voorbeeld heb je dus een netto cash rendement van 4,1%. We houden in dit voorbeeld geen rekening met waardestijging van het vastgoed.

In de periode januari 2015 – april 2021 zijn de huizenprijzen in totaal met 55,3% gestegen (bron: CBS).

Voordelen van vastgoed om financieel onafhankelijk te worden

• Een voordeel (maar tevens ook een risico) is de mogelijkheid tot leverage van je eigen vermogen ten opzichte van vreemd vermogen. Door gebruik te maken van vreemd vermogen (de hypothecaire lening) kun je meer rendement behalen over je eigen inleg in het pand. In bovenstaand voorbeeld behaal je 4% rendement, maar door bijvoorbeeld het vreemd vermogen (wat belast is met 3% rente) omhoog te gooien kan het netto rendement op je eigen vermogen stijgen.
• Vastgoed kent een relatief stabiele inkomstenstroom. Elke maand wordt er huur betaald. Deze kun je tevens verhogen met de algemene prijsstijging op jaarbasis, waardoor je inkomsten inflatie-proof zijn.
• Minder volatiel dan beleggen. Bij beleggen schommelen de prijzen elke dag. Dit kan soms wel een paar procent (positief of negatief) zijn. Bij de waarde van vastgoed zijn er geen dagelijkse schommelingen in waarde.
• Stijgende huizenprijzen kan er voor zorgen dat je makkelijker kunt herfinancieren en dus cash uit het vastgoed kunt halen waarmee je vervolgens nieuw vastgoed kunt kopen of bijvoorbeeld kunt beleggen.

Nadelen van vastgoed om financieel onafhankelijk te worden

• Het kan voorkomen dat je een vervelende huurder hebt welke zijn/haar verplichtingen niet nakomt. Zo kan er een huurachterstand ontstaan of komen er soms ook praktijken voor zoals wietplantages of dat bijvoorbeeld de keuken in iets andere staat verkeerd dan toen ze huurder het pand betrok.
• Wanneer je vastgoed verhuurd kun je te maken krijgen met leegstand. Bijvoorbeeld wanneer een huurder de huur opzegt maar je nog niet tijdig een nieuwe huurder hebt gevonden. De kosten lopen dan gewoon door, terwijl er geen inkomsten tegenover staan.
• Mogelijkheid op dalende huizenprijzen. Zeker wanneer rentes omhoog gaan kunnen huizenprijzen gaan dalen. Vaak wil de hypotheekuitvoerder dat de verhuurder een bepaald bedrag (20-30% van de woningwaarde in verhuurde staat) in eigen vermogen inbrengt. Wanneer de huizenprijzen dalen kan het zijn dat het huis onder water komt te staan, met als gevolg dat de hypotheekverstrekker eist dat een gedeelte van de hypotheek wordt afgelost om te voldoen aan het minimum vereiste percentage aan eigen vermogen.
• Minder liquide dan beleggen: het is bij vastgoed moeilijker om je geld te onttrekken. Je zult dan een pand moeten verkopen of een nieuwe lening met het vastgoed als onderpand moeten afsluiten wil je er geld uit onttrekken. Dit is een proces wat langer duurt dan bij beleggen.

Alternatieve FIRE methode 2: Passief inkomen uit eigen bedrijf

Een andere methode om genoeg inkomen te verkrijgen zodat je kunt stoppen met werken is via passief inkomen uit een eigen bedrijf. Dit kan doordat je werkzaamheden hebt uitbesteed aan anderen (ceo & personeel), waarmee je niet langer zelf werkzaam hoeft te zijn in het bedrijf maar wel de rendementen uitgekeerd krijgt. Voorbeelden hiervan zijn bedrijven waarbij het werk uitgevoerd wordt door personeel, of bijvoorbeeld dropshipping waarbij de afhandeling geautomatiseerd plaatsvind. Je kunt ook een bedrijf bouwen dat bepaalde vraag en aanbod met elkaar verbind, denk aan bijvoorbeeld een website zoals marktplaats of jobbird, waarbij het onderhoud van de site etc. gedaan wordt door mensen welke in dienst zijn van het bedrijf, maar niet perse door jou zelf uitgevoerd hoeven worden.

Hoe het werkt: financieel onafhankelijk worden met passief inkomen uit eigen bedrijf

Om dit te laten slagen is het wel zaak om een goedlopend bedrijf te hebben opgebouwd. Dit kost natuurlijk ook veel tijd en energie, en de kans van slagen is niet 100%. Maar, lukt het je om dit voor elkaar te krijgen, dan zijn er meerdere manieren om het bedrijf voor jou passief te maken. Een aantal fictieve voorbeelden:

Voorbeeld 1: Je hebt een goedlopend consultancy bedrijf. Het is jou bedrijf en je hebt nog 3 andere consultants in dienst, net als een administratief medewerker. Het bedrijf houdt onder aan de streep €150.000 netto winst over. Zelf ben je op dit moment full-time werkzaam in het bedrijf en keert jezelf salaris uit. De netto winst hou je binnen het bedrijf om te kunnen herinvesteren of financieel mindere tijden te kunnen opvangen. Stel je kunt het bedrijf uitbouwen van 4 naar 8 consultants, waarmee je netto winst stijgt van €300.000. Je kunt er vervolgens voor kiezen om een extra full-time consultant in te huren die jou werk overneemt. Daarnaast wil je meer grip op de bedrijfsvoering, dus huur je een manager in, welke voor 25% van de tijd als consultant aan de slag is, en de overige 75% met bedrijfsvoering. Deze persoon kost €100.000 per jaar. Je netto resultaat daalt hierdoor naar €200.000 maar je bedrijf kan nu wel draaien zonder dat jij er tijd in hoeft te steken. Stel je kunt leven van €60.000 per jaar, dan dien je elk jaar €60.000*1,269 = €76.140 uit te keren aan jezelf (€16.140 = 26,9% box 2 belasting over aanmerkelijk belang). Zo blijft er een buffer binnen het bedrijf, maar ben je wel financieel onafhankelijk.

Voorbeeld 2: Je werkt een full-time job maar als side hustle ga je speciale onderdelen verkopen voor het onderhoud van een piano. Deze onderdelen kun je in bulk inkopen via alibaba of direct via dropshipping naar je klanten laten versturen via aliexpress. Je website zet je op in het engels en hebt dus een relatief grote afzetmarkt. Je krijgt klanten van over de hele wereld die op jou website terecht komen voor deze speciale onderdelen. De verkopen gaan goed en lopen volledig geautomatiseerd. Zelf heb je geen verstand van webshops, dus daarvoor heb je iemand ingehuurd voor 8 uur per week. Na een aantal jaar je reputatie te hebben opgebouwd en je product assortiment te hebben uitgebreid is je netto winst met deze website flink gegroeid. Je winst per jaar ligt op €200.000. Je besluit om voor 16 uur per week iemand aan te nemen die het contact met leveranciers onderhoud en zorgt voor het afhandelen van vragen en/of klachten. Hierdoor wordt je zelf overbodig binnen je bedrijf. Je keert jezelf elk jaar €70.000 uit, wat neerkomt op €55.160 netto en kan hier prima van rondkomen. Daarnaast boek je nog elk jaar €70.000 over naar je holding, waar je dit geld belegd zodat je een buffer opbouwt voor de toekomst.

Natuurlijk zijn bovenstaande voorbeelden makkelijker gezegd dan gedaan, maar het legt wel de methode uit. Naast dat deze methodes ervoor zorgen dat je zelf niet langer in het bedrijf hoeft te werken, maakt dit het ook aantrekkelijker om eventueel je bedrijf te verkopen. Doordat het bedrijf niet langer afhankelijk is van de input van de huidige eigenaar, zorgt dit er vaak ook voor dat een bedrijf aantrekkelijker is om aan te schaffen en wordt er vaak een hogere prijs voor betaald.

Voordelen van passief inkomen uit eigen bedrijf om financieel onafhankelijk te worden

• Deze manier kan sneller zijn dan via besparen & beleggen een vermogen op te bouwen waarvan je vervolgens van de rendementen kunt leven, zeker wanneer je zelf al een winstgevend bedrijf hebt wat je op een relatief makkelijke manier kan omvormen.
• Het kan een enorme kick opleveren om een bedrijf op deze manier op te bouwen, dat voelt echt als een prestatie en geeft voldoening.

Nadelen van passief inkomen uit eigen bedrijf om financieel onafhankelijk te worden

• Met deze methode liggen wel al je eieren in 1 mandje. Stel er gaat iets mis met je bedrijf, bijvoorbeeld je bedrijf wordt aangeklaagd voor iets, dan loop je risico dat je inkomstenbron (tijdelijk) wegvalt. Ook mismanagement van het bedrijf kan er voor zorgen dat de passieve inkomsten niet stabiel blijven. Bij beleggen kun je je vermogen spreiden over meerdere bedrijven, soms wel duizenden, en dus loop je hierdoor minder risico op verminderd rendement (maar ook minder kans op goede jaren).
• Veranderende marktomstandigheden kunnen ervoor zorgen dat je bedrijf minder succesvol wordt, bijvoorbeeld doordat er minder tot geen vraag meer is naar je geleverde diensten of producten. Hierdoor zul je weer opnieuw moeten beginnen.

Extra side-note

Het hoeft natuurlijk niet zo te zijn dat je dit op zo’n grote schaal doet als in de voorbeelden genoemd. Het is bijvoorbeeld ook mogelijk om passieve inkomsten te genereren van €250 per maand met een bedrijf/website, maar door 10 – 15 bedrijven/websites te hebben die dit doen, kun je ook voldoende passief inkomen bij elkaar krijgen om van te kunnen leven. Dit is vaak makkelijker realiseerbaar dan zo’n groot bedrijf met meerdere werknemers opzetten. Daarnaast heb je meer diversificatie wat er voor zorgt dat als inkomsten bij 1 van de bedrijven/websites wegvallen, je kunt terugvallen op de andere bedrijven/websites.

De weg naar FIRE

Er is niet 1 weg die naar financiële onafhankelijkheid loopt. Vaak wordt er gebruik gemaakt van een mix aan strategieën om dit te bereiken. Zo zie je vaak dat er zowel beleggingen als vastgoed aangehouden wordt. Passief inkomen uit een eigen bedrijf komt minder voor, maar is desalniettemin een goede optie en biedt extra diversificatie aan de inkomstenkant. Wat voor methode of mix van methodes heeft jou voorkeur?

Zelf werken we aan alle 3 deze methodes om ons te helpen richting FIRE. We beleggen maandelijks zo’n 50% van onze inkomsten. Daarnaast zijn we ons aan het verdiepen in vastgoed, en werken we aan bedrijven die kunnen zorgen voor extra passief inkomen.